导读十二月十五日，国家统计局公布了1-11月全国房地产市场的基本情况。从数据来看，1-11月，全国房地产开发投资、商品房销售面积、销售额等指标...
十二月十五日，国家统计局公布了1-11月全国房地产市场的基本情况。从数据来看，1-11月，全国房地产开发投资、商品房销售面积、销售额等指标累计下降幅度持续扩大，其中商品房销售面积下降幅度连续7个月扩大。11月份，商品房销售面积环比增长2%。
值得注意的是，1-11月，房地产企业到位资金指标下跌收窄，连续6个月下跌后首次收窄。
业内人士认为，未来随着房地产领域相关政策的进一步深化和落实，政策效应将继续显现，房地产市场形势有望进一步改善。
商品房销售面积同比下降8%
根据销售数据，1-11月，商品房销售面积达100509万平方米，同比下降8.0%；商品房销售额105318亿元，比去年同期下降5.2%。
广东省城市规划学院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，1-11月，全国商品房销售面积同比下降8%，跌幅较1-10月扩大0.2个百分点，跌幅连续7个月扩大；商品房销售额同比下降5.2%，跌幅较1-10月扩大0.3个百分点，自下半年以来连续5个月下降，跌幅持续扩大。11月份，商品房销售面积环比增长2%，10月份低迷，11月份开发商继续降价促销，但市场并没有好转，说明政策救助效应正在减弱，也说明市场在低迷。
中国指数研究院市场研究总监陈文静也认为，11月份，各地楼市政策出台相对有限，深圳优化普宅认定标准、降低首付比例、厦门取消限购等一些核心城市整体对新房销售的影响并不明显。与此同时，其他政策早期出台的城市政策效果进一步减弱，导致11月份全国和重点城市新房市场预期下降。1-11月，全国商品房销售面积和金额同比下降，月销售面积同比下降10%以上；根据中指监测数据，11月，重点100个城市新建住宅销售面积环比下降约8%，同比下降幅度扩大。总的来说，11月份房地产市场持续低迷，市场仍处于触底阶段。
值得注意的是，12月中央经济工作会议发布了更积极的政策信号。近日，北京、上海实施会议精神，大力优化楼市政策，优化普通住宅认定标准，降低首付比例，降低抵押贷款利率，大幅降低居民置业门槛和购房成本。
在陈文静看来，京沪新政有利于释放刚性和改善性住房需求，预计京沪市场活跃度将大幅提升，进而稳定价格预期。京沪市场预期将有所改善，这将进一步提振整体市场信心，促进全国市场加速触底企稳。年底，政策有利于叠加企业加大营销力度，预计新房销售规模将小幅上升。但与去年同期相比，同比下降幅度可能仍较大，2023年全国商品房销售规模未调整。
房地产企业到位资金减少收窄
就房地产企业资金而言，1-11月，房地产开发企业资金达到117044亿元，同比下降13.4%。其中，国内贷款14227亿元，同比下降9.8%；同比下降35.1%，使用外资42亿元。；自筹资金38505亿元，比去年同期下降20.3%；39583亿元的定金和预收款同比下降10.9%；19982亿元的个人抵押贷款，比去年同期下降了8.1%。
李宇嘉指出，1-11月，房地产企业到位资金同比下降13.4%，比1-10月下降0.4个百分点，连续6个月下降后首次收窄。其中，国内贷款降幅收窄0.2个百分点，连续2个月收窄；自筹资金降幅收窄1.1个百分点，连续2个月收窄。定金和预付款的下降仍在扩大，这表明在国家“平等对待房地产企业合理融资”的政策推动下，金融机构对行业的支持力度正在加大。
陈文静还认为，11月以来，多个部委召开企业座谈会，实施中央金融工作会议精神，多家商业银行召开企业座谈会，提出加大对开发贷款、抵押贷款、商业贷款和债券承销的支持力度。12月，中央经济工作会议继续强调“坚决守住不发生系统性风险的底线”，“积极安全化解房地产风险，平等满足不同房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场稳定健康发展”。预计未来企业资金支持政策将继续细化实施，“三个不低于”等政策将有助于改善环境。
然而，李宇嘉还指出，由于定金和预付款的销售回款占资金来源的51.3%，这种功能并没有恢复到开发商的造血功能，仅靠外部融资很难持续，这意味着开发商的资金链仍然紧张。
房地产开发投资同比下降9.4%
根据开发投资数据，1-11月，全国房地产开发投资104045亿元，同比下降9.4%。；房地产开发企业建筑面积831345万平方米，比去年同期下降7.2%；新开工面积87456万平方米，比去年同期下降21.2%；房屋竣工面积65237万平方米，比去年同期增长17.9%。
陈文静指出，1-11月，房地产开发投资同比下降，在低基数效应下，新开工继续小幅收窄。11月份，房地产开发投资同比下降幅度略有收窄，房屋新开工同比转正，数据边际有所改善，但企业开工投资的积极性整体仍然较弱。
陈文静认为，短期来看，企业端各项支持政策的有效性还需要一段时间，新房销售需要一段时间才能稳定下来。房地产企业的开工和投资可能很难得到显著改善。预计2023年新开工面积和房地产开发投资同比下降仍将大幅度。2024年，随着稳定投资措施的进一步努力，“三大项目”加速推进，房地产开发投资下降有望逐步收窄。
国家统计局新闻发言人刘爱华在“11月国民经济运行新闻发布会”上接受媒体采访时指出，随着经济整体复苏，在房地产领域一系列优化调整政策的作用下，近期房地产市场的一些指标继续呈现边际改善的迹象。从1-11月房地产开发投资、商品房销售等数据来看，房地产市场仍在调整中。刚刚闭幕的中央经济工作会议指出，要积极稳定地解决房地产风险，平等地满足不同房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场建设。