作为中国房企的领头羊，万科的一举一动都牵动着众多房企和购房者的目光。毕竟这家房企这些年的很多言论都被验证是正确的。
比如2018年，房地产市场还在巅峰的时候，就喊出了“活”。其意图是告诉房企改变之前激进的策略，走稳健的道路。
但当时大部分房企对此充耳不闻，结果就是不能像万科那样吹口哨。现在无论是头部房企还是品牌房企，生存都是刚需。
万科调整自身战略，顺利完成突围。虽然在目前的环境下，万科的销量不可避免地遭受重创，但其财务却非常健康。当初和万科竞争的恒大、碧桂园、融创，都是一团乱麻，忙得不可开交。
当初，万科的“活”已成为一个回响的时空，至今仍挥之不去。
比如去年，万科在万科集团总部首次发布《关于“省钱省粮”、营造“战时氛围”的提案》，提出改变黄金时代的惯性思维模式，将经营理念贯穿始终，减去不产生价值的行动和费用，花小钱办大事。
然后在11月召开的股东大会上，又说市场还不明朗，明年(2022年)的市场可能比今年(2021年)更差。并主动下调了销售目标。
结果又应验了。克而瑞数据显示，2022年前5个月，全国100个城市商品房成交面积1.16亿平方米，同比下降51%。与2020年和2019年同期相比，这一降幅分别为24和38个百分点。
由此，万科被业界称为“行业的告密者”。
不得不佩服万科的远见。它的先见之明，可能来自于它的韬光养晦和高处不胜寒的直觉。毕竟站得高，看得远，看得全面。
00 |万科又吹哨了，楼市见底了。
近日，万科再次吹响行业的号角。
6月28日，在召开的股东大会上，万科再次发布预判，要点如下:
1.放眼整个社会，房地产一定不是最辛苦的行业。
2.短期房地产市场已经触底。市场复苏是一个缓慢而温和的过程，仍需要时间来恢复。
首先，毫无疑问，在目前的环境下，有很多行业比房地产更难做。去年被打下来的教育培训行业就是其中之一。
虽然新东方最近借助东方精选进行了直播，但股价却一路飙升。媒体对余的报道铺天盖地。
但显然，这只能算是水花四溅，并不能扭转新东方的局面。股价上去后，很多大股东抛售新东方股票，股价回撤很多，就是一个证明。
房地产当然难，但是相对于教育培训行业来说，不得不退让。
很多人认为房地产是最难的行业，因为它涉及的范围更广，一直处于新闻话题的C位。再加上每天各个城市都有大的放松动作，房企也时不时的创造一些花哨的营销手段，让人不得不关注。
房地产的难处在于企业融资难，偿债压力大，卖房难。
克而瑞的数据显示，按照公开披露年度目标的规模上市房企来看，截至5月底，大部分企业的目标完成率不足30%，其中近一半甚至不足25%。年内，商品供销压力加大。
为了促进房子的销售，为了冲击半年报，最近，开发商们使出各种新奇的招数。
例如，建业在河南的两个项目分别推出了“卖房带麦”、“卖房带蒜”活动，保利在连云港的项目推出了“买房送200斤土猪”活动，新城控股在南京的项目推出了“卖房带西瓜”活动。
根据万科的二次判断，楼市已经见底，郁亮预测，6月新房成交量可能较上月大幅增长，二手房市场也将有所好转，挂牌价格上涨的城市将逐渐增多。
万科不仅做出了判断，也开始行动了。最近万科以区域地王的价格拿下东莞程楠街的一块地，就是明证。
本认为这一预测总体上是客观正确的。这一点在之前的文章中已经多次提到。
这个数字认为:
目前楼市成交量已经见底，除北上广深外，其他中心城市限购门基本全部打开。最重要的因素是疫情基本得到控制，流动性基本释放，宏观经济环境也在改善。
在这种背景下，房地产的边际交易正在改善。当然，由于市场已经进入黑铁时代，再加上人口拐点，城市化已经进入下半场，所以即使成交量开始攀升，也不会达到顶峰。
这种观点认为，下半年的楼市，总结起来一句话就是:
如果没有黑天鹅，商品房成交量会逐渐好转，开始慢慢攀升，但很难回到鼎盛时期。楼市“马蹄病”的时代一去不复返了。
00 |成交量开始攀升，但很难回到鼎盛时期。
基于楼市已经见底开始攀升的判断。逻辑如下:
目前，大环境正在改善，经济正在复苏。在这种背景下，下半年大众的收入会有一定程度的提高。
另外，目前大部分中心城市已经打开了大门，通过降低收入、税收、利率来吸引购房者上车。
在这种背景下，成交量会逐渐好转，基本是大概率事件。
市场成交量从上月开始上升，这也是最有力的证据。
RealData披露的数据显示，5月和6月50个重点城市成交量逐月上升，增速分别为14%和25%。
资料来源:RealData
重回鼎盛时期的逻辑是:
一方面，收入水平与高房价的矛盾依然存在，购买力依然较弱，需要逐步恢复。
另一方面，目前人口拐点已经出现，城镇化进入下半场，城镇化的人口红利大不如前。最重要的是，人口拐点已经出现。
第七次人口普查期间，内地31个省市中只有6个省区人口减少，到2021年底，16个省市常住人口减少。其中，许多省市首次出现人口下降。
在这种背景的制约下，一方面，过去中心城市商品房的成交量卖不出去，房价也不可能有大的波动。
另一方面，三四线城市会有更多人口流失，会有更多不知名的三四线小城市出现类似鹤岗的房价。
前几天写的文章里已经介绍过，目前，玉门市、宁夏石嘴山、黑龙江七台河、黑龙江伊春、新疆吐鲁番、甘肃张掖、辽宁铁岭、青海海西、辽宁朝阳、吉林白城等。甘肃酒泉下辖的鹤岗已全部化。