2022年上半年，超过200个城市做出了提振楼市的新决定。棚改高峰期诞生的“房票”重新回到公众视野。
6月20日，郑州公布《郑州市棚户区改造项目房票安置实施办法(暂行)》，成为今年全国首个出台房票系统性文件的省会城市。此外，南京市溧水区、无锡市下辖的江阴市、宜兴市、宿迁市泗阳县、常熟市、浙江省绍兴市、溧水经济开发区等。最近还出台了房票安置措施。
门票不是什么新鲜事。早在2005年左右，棚户区改造刚刚启动的时候，就发明了作为安置房凭证的房票。一开始范围不大。2015年前后，伴随着棚改货币化的浪潮，既能满足安置需求又能消化楼市库存的房票制度开始被各地模仿。因此被外界视为楼市去库存的一大利器。
但这一次房票的背景已经和当年大不相同:大规模棚改时代已经结束，房地产市场整体供求关系发生变化，市场预期也由强转弱。那么今天，房票能否再次作为去库存的利器，带动楼市开始新一轮上涨?
对此，中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞在接受《华夏时报》记者专访时指出，目前房票政策的影响相对有限，不会起到像上次“去库存”那么大的作用，但仍是加快现有房屋拆迁安置的一种方式。
从棚改开始，躲在退潮中
目前网上可以查到最早的关于拆迁户“房票”的报道。2006年拆迁户在南京出售房票，2010年开始逐渐增多。不仅有温州乐清旧村“房票”的官司，还有哈尔滨道外区某中介出售数万元回迁房票的新闻。2015年以后才开始在全国推广这个系统。
在倪鹏飞的记忆中，房票几乎是随着棚改的发展而产生的。自2005年辽宁棚户区改造以来，一些地区尝试向拆迁户发放“房票”购买新房。一开始棚改多是实物安置，后来货币化安置主要是因为实物安置是指定的，老百姓无法选择房子的质量和位置。但货币化安置实施一段时间后，房价又涨得太快了。往往拆迁时给的安置费一发，原来看中的房子就再也买不到了。房票可以弥补这两个缺陷:既扩大了居民购房的选择面，又避免了价格波动带来的不用等待的损失。
《华夏时报》记者发现，原房票大多规定了所购房屋的面积。比如上述温州旧村改造案中，农民公寓的房票按照每个农业户口35平方米分配;以哈尔滨为例，原住房40多平米的业主，可以通过补差价的方式，在安置小区购买70平米的住房。
到2015-2017年棚改高峰期，山东、安徽、浙江等地推出房票作为安置方式时，大多采用货币化安置方式，房票上标注面值。比如安徽某居民，原本拥有一套50平米的房子，按照拆迁后1比1.2的产权调换比例和当地4000元/平米的市场价，最后得到了价值24万元的房票。
地方政府通过房票的使用，不仅大大加快了棚改房屋征收进度，还实现了楼市去库存。一个案例是浙江省绍兴市下辖的诸暨市在2014年推出了“房票”新政。时任诸暨市委书记的钱三雄今日在浙江发表文章称，通过房票新政，原计划3个月完成的房屋征收任务，仅用73天就基本完成，当年前7个月商品房销量也同比增长近50%。因此，房票被普遍认为是“去库存”的一大利器。
然而，随着2018年棚改退潮，房票已经成为历史。倪鹏飞向本报记者指出，房票将拆迁安置需求与房地产的库存供给连接起来，对于去库存确实起到了一举两得的作用。“但是我感觉房票作为一种现象，在各个城市其实并不是很多，并不是主流现象。”
回到江湖，世事难料。
然而，2022年，房票重现江湖，却有了不一样的背景。
自去年下半年以来，房地产市场出现了明显的下降趋势。在国家统计局监测的70个大中城市中，2021年10月，二手房房价下跌的城市有64个，11月一手房房价下跌的城市有59个，下跌城市数量创近7年来新高。到了今年，上半年还没完，已经有200多个城市出台了楼市宽松政策，包括限购、限贷、限售、预售监管、购房补贴等等。
也正是在这样的背景下，郑州重新祭出了“房票”。事实上，3月份以来，这已经是郑州第三次出台重磅政策刺激房地产。3月1日，郑州发布“郑19条”，6月15日发布《关于印发郑州市稳经济促增长政策措施的通知》，不断释放活跃楼市的政策信号。
从库存来看，近期出台房票政策的城市大多去库存压力较大。上海易居房地产研究院发布的全国百城住宅库存报告显示，2022年1月，郑州库存达到840万平方米，为近十年来的第二高点，仅次于2012年6月的845万平方米。而长三角的一些二三线城市也是2020年新冠肺炎疫情后城市和楼市上涨的主力军。以绍兴为例，目前房价18800/m2，甚至高于郑州的13100/m2。2020年初，绍兴的地王楼面价已经超过2万平米。
“在这一轮房地产上行比较快的时候，我们已经多次提醒部分城市，会出现类似上一轮的库存增加。但是现在，这个问题还是出现了。”倪鹏飞感叹。在他看来，虽然也是房地产高库存时期，但与上一轮棚改相比，目前的背景已经大不相同。一方面，当前对房地产市场的信心不足，较之前有所减弱，于是再次使用了能够将原有需求与当前存量供给连接起来的“房票”;另一方面，大规模的棚改基本结束，近几年政策重点转向老旧小区改造。住建部已经明确，旧住宅区改造不涉及大拆大建。
所以他认为，这个时候，一些地方会重拾房票政策，作用会相对有限。因为经过上一轮旧城改造，棚户区大幅减少，而老小区改造不是拆迁，主要是改造，所以数量有限。他曾经做过一个计算。从2020年到2035年，如果将30-35年房龄的房屋全部列为危旧房，可能有67亿平方米左右的旧房将被拆除，但与棚改前相比，这个数字已经少了很多。
但房票在解决拆迁安置需求上还是能起到一定作用的。比如可以用在一些城市现有房屋的拆迁安置，城市化导致的郊区房屋拆迁。尤其是在解决几年没有安置的“债务”上，房票也是一种有力的方式。但在此期间，要提高警惕，保护中低收入拆迁户的权益，避免因房屋质量、产权等引发纠纷和衍生问题。
信心不足，如何应对?
倪鹏飞向记者指出，其实去库存并不是目前最重要的问题。目前最主要的问题是部分城市房地产下滑过快，市场不够稳定，这对地方财政收入、经济表现、政治责任都是很大的考验。如果这种情况持续下去，一些地方就会出现风险。基于这种考虑，最重要的是搞活和提振需求，然后稳定市场。
但从数据来看，虽然从三四线城市到二线、准一线城市，越来越多的城市发布松绑政策，但市场的信心并未完全恢复。国家统计局数据显示，2022年5月，房地产销售面积和销售额同比大幅下降，为市场5年来最低值，成交同比下降超过37%。
倪鹏飞认为，市场信心不足的原因主要有三点:一是长期来看，我国房地产市场已经进入饱和状态，人均或户均住房套数已经饱和甚至过剩，不仅三四线城市如此，部分二线城市也是如此。这是一个基本的判断，会影响市场的整体预期和信心;其次，房地产外部环境发生不利变化。今年上半年，发达地区疫情复发，国际俄乌冲突，短期内抑制了市场信心的恢复。最后，房地产市场本身的风险仍在释放。在过去的五个月里，房地产开发企业的雷阵雨仍时有发生。部分城市房价下跌，政府救市，都对楼市预期产生了一定的负面影响。所以整体来看，虽然采取了一些放松政策，但是市场的回暖并不明显。相信下个季度环比数据会有所改善，跌幅会有所收窄。
他建议，楼市政策可以进一步发力支持“房”的需求，调整之前过于严格限制刚需和改善型需求的政策。比如一线城市和二线城市还有很多新市民或者非户籍居民，已经在老家拥有一套房子。如果他们想在工作的一线二线城市再买一套房子，那就是第二套。按照之前的政策，首付和利率都比较高，购房需求有限。如果调整相关政策，这部分需求可以得到很好的释放。
此外，人口、户籍、人才政策的调整也有助于稳定房地产市场。目前一线二线城市人口流动还是有一定门槛的，一线城市人口严格限制。二线城市虽然按照要求应该放开，但实际上存在无形的壁垒。对于这部分非户籍人口，至少可以让他们在城市的非中心区域落户。比如广州在2020年底出台了“差别化户”政策。28周岁及以下大专或技校毕业生，只要有1年社保，即可在广州非中心城市7个行政区落户。
另外，要加快新市民保障性安居工程，可以和去库存、解决房地产企业困境结合起来。对于目前的市场库存，特别是已经由陷入困境的房地产企业建成的、出现流动性问题的房屋，可以由政府通过低价收购或鼓励部分企业收购兼并的方式，转化为公租房或共有产权房，以可承受的价格出售给符合条件的新市民。