上市房地产作为资产类别的吸引力在2018年受到打击，该行业损失了超过25%的表现，表现出其最差的年度表现。
截至2018年12月的12个月，该资产类别的负收益率为25.2%。
晨星投资管理(Morningstar Investment Management)投资组合专家尤金·维萨吉(Eugene Visagie)表示，这影响了三年的回报，在此期间，投资者损失了1.1%，而截至2017年12月底的三年中，这一数字为11.7%。
他说，在2018年之前，房地产业击败了所有其他本地资产类别，但去年因股票下跌而造成的影响加上低增长的环境，导致上市房地产经历了南方国家成立以来最差的历年回报。 1993年的非洲财产指数(Sapi)。
与公司有关的一些问题包括总督对Resilient集团公司的指控，这些公司在倒闭之前占Sapi的40%以上。Visagie表示，最近有关Nepi Rockcastle(也是Resilient公司集团的一部分)的谣言以及对Intu Properties的潜在收购要约均导致该股仅在11月份就下跌了45%以上。
尽管存在负面影响，但南非房地产投资信托(Reit)部门认为，它将在2019年为投资者带来两位数的回报。
Anchor Stockbrokers房地产分析师Wynand Smit预计，上市股票将带来总回报，包括股票价格变动和分配，从长远来看约为13%至14%，并且在2019年略低于此水平，除非SA的经济和政治前景大大改善。
南非房地产投资信托营销委员会主席安德里亚·塔韦纳-图里桑(Andrea Taverna-Turisan)表示，由于南非房地产投资信托的收入相对可预测，投资者可以肯定地知道2019年房地产投资领域的预期。
“ SA的Reits拥有SA最好的商业物业，在某些情况下甚至是离岸资产。它们的财产收入是通过与这些资产的租户签订的租赁协议来支撑的。租金是承包的，并且大多数以每年预定的速度递增-约6.5%在目前的国内市场上达到8%”，他解释说。
催化剂基金管理公司的Mvula Seroto预计，房地产投资信托行业的正总收益主要由当前远期收益(预期收益除以当前股价)和基于收益增长的资本收益(股价增长)驱动。
但是，晨星对上市房地产行业的未来前景持谨慎态度。
Visagie说，经历了一个极为动荡的时期，这一时期可能会持续到Resilient公司集团表现出稳定的迹象。
尽管总体估值(与南非债券和股票相比的价格/资产净值以及相对于收益率的基础)看起来非常有吸引力，但由于国内条件疲弱，空缺率上升和空间过剩，分配增长的预期已经降低，尤其是在办公室和零售部门的特定节点上。
列出的房地产行业可以分为三大类：
Resilient公司集团(Resilient，Lighthouse(以前是Greenbay)，Nepi Rockcastle以及Fortress A和B)，截至2018年12月底，新公司约占所有房地产指数(JSE-Alpi)的24% ，去年推出的更广泛的房地产指数;
南非重点房地产股，包括重量级人物Growthpoint和Redefine Properties，它们在SA产生了大部分收入，并依赖当地经济增长。截至2018年12月底，这些股份约占Alpi的一半; 和
在国外上市的柜台，包括Intu，Hammerson和Capital&Counties。这些股票仅在SA上市，其业务和财产在世界其他地方。截至12月底，在国外上市的股票约占Alpi的30%。
Visagie说，此外，列出的房地产领域的每个不同部分都面临着自己独特的风险。这些包括：
弹性群体：对该群体及其估值方法的调查;
集中在当地的股票：南非市场的低增长环境，加上土地征用带来的不确定性;和
离岸上市股票：除了兰特汇率波动影响这些柜台的收益率外，由于英国退欧，利率上升(尤其是在美国)以及在线购物的上升，全球房地产市场也面临不确定性。
